Changements sur le marché roumain de l’immobilier…
... dans le contexte d'une nouvelle loi des crédits hypothécaires.
Florin Orban, 20.09.2016, 13:11
Récemment adoptée et entrée en vigueur à la mi-mai, la loi qui permet au Roumains de céder leur logement à la banque s’ils ne peuvent plus ou ne veulent plus rembourser leur crédit hypothécaire (de moins de 250.000 euros) porte déjà ses premiers fruits sur le marché roumain de l’immobilier. Le loyer a augmenté ces dernières semaines de 1,5%, selon le journal économique Ziarul Financiar. Sur la même toile de fond, on s’attend à ce que les personnes souhaitant s’acheter un logement obtiennent plus difficilement un crédit. « Les demandes de rachat ont baissé de 10 à 15% et on s’attend à une majoration des loyers », a confirmé Marian Teleleu, broker chez Re/Max, dans Ziarul Financiar. « Ceux qui ont la possibilité de se procurer un logement font des pressions sur le vendeur pour qu’il baisse les prix, car ils sont conscients de leur avantage », ajoute Marian Teleleu.
Pour sa part, le président de l’Association des brokers immobiliers, Dragoş Vâlceanu, nous parle de la situation sur le marché : « Depuis quelques années, les financements ont repris dans ce domaine, les banques finançant même des projets très ambitieux. La différence par rapport à l’année dernière est visible sur le marché des terrains, notamment, celui des terrains résidentiels. C’est valable pour les petits lots, de 500 m carrés, jusqu’aux grands lots, de plus de 5000 m carrés où l’on construit des ensembles résidentiels. C’est dans ce secteur que l’on remarque un changement radical par rapport à l’année dernière. Si en 2015 les gens ne faisaient que des plans, à présent ils commencent déjà à acheter des terrains pour y faire construire les logements qu’ils avaient mis sur papier l’année dernière. Donc, le marché des terrains est très chargé, en ce sens qu’il existe de très nombreux acheteurs qui veulent acheter tout de suite, pour réussir à obtenir leurs permis de construire avant l’automne. Il y a, donc, une forte demande de terrains en ce moment, visible aussi dans les prix, qui se sont quelque peu calmés, vu la marge assez réduite de négociations. Pour le reste, la situation n’est aucunement influencée par la nouvelle Loi des crédits hypothécaires. Ni en matière d’achat de terrains, d’espaces logistiques, d’entrepôts ou de bureaux, dont le prix négocié doit être versé en une seule tranche. Toutes ces catégories ne sont pas influencées par les dispositions de la nouvelle loi.»
Dragos Valceanu s’est également penché sur la fourchette des prix sur le marché immobilier : « Les prix varient beaucoup en fonction de la zone choisie, des équipements du logement et du degré de confort. Prenons l’exemple de la zone de Dristor, desservie par de nombreuses lignes de bus, de tram et de métro. La plupart des immeubles datent des années 1980 et ici, le prix d’un deux-pièces se monte à 50.000 euros. Au pôle opposé, on a les ensembles immobiliers construits dans la banlieue bucarestoise, où l’absence presque totale des transports en commun et la distance par rapport au centre-ville font que les prix soient assez bas : 30 milles euros pour un deux-pièces et 20 milles pour un studio. Mais, attention, on parle d’appartements à grande surface, dans des immeubles neufs, construits cette année même. »
Après Bucarest, voyons ce qui se passe sur le marché immobilier dans le reste du pays. Dragos Valceanu : « La province agit selon un principe d’inertie. Du coup, au bout d’un certain temps, tous les changements qui interviennent sur le marché immobilier de la capitale finissent par se produire des effets en province aussi. Mais là on constate un équilibre quasi permanent entre l’offre et de la demande. Il ne faut pas oublier non plus le fait que la province affiche des prix bien en dessous de ceux de la capitale et qu’en plus, elle ne risque pas de subir, chaque année, des changements majeurs.»
Mentionnons que le nombre de transactions immobilières s’est chiffré en 2015 à plus de 890.000, ce qui signifie 65.000 de plus par rapport à 2014, selon les données fournies par l’Agence nationale du cadastre. Sur ce total, 83.000 ont eu lieu à Bucarest, suivi par les départements d’Ilfov – 57.000 et de Timis – 44.000. Au pôle opposé, on retrouve les départements de Covasna, avec 7700 transactions, de Bistrita- 7900 et de Gorj- 9100. En 2015, le nombre d’hypothèques figurant au registre de la conservation foncière s’est élevé à 185.000, 34.000 de plus par rapport à 2014. 6,4 millions d’opérations cadastrales et de publicité immobilière ont eu lieu, à l’échelle nationale, l’année dernière, 600.000 de plus par rapport à 2014.
Il est prévu que le marché immobilier local continue son ascension dans les années à venir, surtout dans des domaines-clé, tels le marché des investissements, les bureaux et l’industriel, peut-on lire dans le rapport d’une étude de marché d’une compagnie immobilière. « A la différence d’autres pays d’Europe centrale et Orientale, la Roumanie enregistre une demande intérieure saine. Des signes concrets prouvent que le marché immobilier roumain est de plus en plus attrayant. Les investisseurs internationaux tentent de se tailler de gros parts de marché le plus vite possible. Soit on se développe et on s’adapte, soit on se retire c’est le mot d’ordre actuel sur le marché immobilier. Il existe pas mal de projets et la victoire reviendra à celui qui saura s’adapter le mieux aux exigences du marché » affirme Ilinca Paun, directrice pour la Roumanie chez Colliers International. (Trad. Valentina Beleavski, Ioana Stancescu)
