Le marché immobilier
Le marché immobilier roumain demeure extrêmement dépendent des crédits bancaires...
Florin Orban, 28.01.2014, 14:14
Le marché immobilier roumain demeure extrêmement dépendent des crédits bancaires, conséquence du faible développement du marché de capital vis-à-vis d’autres pays d’Europe où il y a une tendance de croissance du poids des financements dans ce domaine venus des sources non-bancaires — selon une analyse de la compagnie de consulting immobilier DTZ Echinox. C’est la raison pour laquelle les fonds d’investissements qui détiennent des propriétés en Roumanie et qui, en général, font appel à l’attrait des ressource du marché de capital, le font, malheureusement, sur d’autres bourses et non pas dans celle de Bucarest — précise-t-on dans le communiqué de la compagnie mentionnée.
A propos de ce qui a eu lieu pendant la période antérieure au niveau du marché immobilier, voici les détails fournis pour Radio Roumanie par l’expert immobilier Vlad Vlàsceanu, directeur de la Foire Immobilière Nationale: « Si nous parlons des volumes de ventes enregistrées par les entrepreneurs, ces volumes augmentent. Si nous parlons tendances, compte tenu du fait qu’après longtemps, des projets d’envergure commencent à apparaître, on ne parle donc plus des ainsi dits projets de poche, et qu’on parle, en même temps, de l’apparition des entrepreneurs importants de l’étranger disposant de fonds d’investissements puissants, tout cela représente des tendances positives. Si nous parlons prix, les prix desquels tout le monde s’attend à une baisse ou à une hausse, la, aussi, on rencontre quelques paradoxes. Pratiquement, le prix moyen des logements a enregistré une certaine baisse vis-à-vis du prix enregistré au printemps, mais les minima et les logements dont le prix se trouve en dessous du seuil inférieur n’ont pas baissé. Ces prix demeurent constantes présentant, même, une tendance de hausse. Ce bas prix moyen vient du fait que les logements des zones centrales, semi-centrales et, même, de la zone du nord recommence à re-apparaître sur le marché avec un grand nombre d’unités après deux années d’expansion de la zone sud de Bucarest, ces logements ayant des prix moindres que les appartements des immeubles anciens. »
Vlad Vlàsceanu a exprimé des estimations à l’égard de l’avenir du marché immobilier en Roumanie: « Le marché est maintenant posé, si nous constatons ce qui est arrivé pendant les deux ou trois dernières années, du moins au niveau de la capitale. Nous remarquons qu’il n’y a pas eu des fluctuations importantes ni des prix, ni du nombre de logements livrés. Effectivement, nous avons assisté à l’apparition de ces petits projets, de poche, car la tendance du développement immobilier était ainsi et je suis persuadé que pendant les années à venir les prix ne manifesteraient des tendances de hausse ou de baisse. Ce qui est vraiment important c’est que des projets des entrepreneurs étrangers réputés commencent à apparaître qui n’offrent pas seulement un logement mais ce sont des projets complexes dans les zones centrales et semi-centrales. »
En matière des prix enregistrés l’année dernière, Timisoara est la seule grande ville de Roumanie où le prix moyen des logements a augmenté dans les conditions où à Bucarest on a enregistré la plus massive baisse de sorte qu’en moyenne les appartement ont baissé de prix en Roumanie de 8,2% selon une étude du portail « imobiliare.ro » mené dans six grandes villes de roumanie. Le prix moyen exigé à présent par les vendeurs est de 898 euros par mètre carré vis-à-vis de la valeur de 978 euros par mètre carré valable au début de l’année dernière.
La capitale détient, donc, la suprématie au chapitre baisses de prix dans les conditions où le prix moyen demandé par les vendeurs d’appartements a baissé de 6,7% ces 12 derniers mois, de 1138 à 1062 euros par mètre carré utile. Brasov, au centre, se situe en seconde position dans le classement des baises des prix avec un recul de 4% jusqu’à la valeur actuelle de 823 euros par mètre carré. A Iasi, le prix moyen demandé par les propriétaires d’appartements a baissé l’année dernière de 3% jusqu’à 787 euros par mètre carré.
Le prix des logements de Cluj Napoca (centre-ouest) sont comparables à ceux de Bucarest dans les circonstances où la baisse a été beaucoup moindre. Ainsi, le niveau moyen est parvenu à 871 euros le mètre carré util, en baisse de 2,8% vis-à-vis de la valeur enregistrée au début de l’année dernière. A Constanta, également, les prix ont baissé de 2% en 2013 jusqu’à 839 euros le mètre carré et Timisoara demeure la seule grande ville où les prix ont eu une tendance ascendante, cette dernière année la hausse étant de 1% jusqu’à une moyenne de 793 euros le mètre carré.
Un appui important pour la marché immobilier résidentiel a été accordé à partir de 2009 par l’ainsi dit programme « Première maison » dont les bénéficiaires sont les personnes qui ne détiennent en propriété exclusive ou avec le mari/l’épouse aucun logement obtenu par tout autre moyen que ce programme avec une superficie utile de moins de 50 mètre carrés. Aux termes de ce programme du gouvernement on accorde des crédits avec une avance de seulement 5%, les intérêts perçus étant réduits. L’analyste immobilier Sorin Rosu explique : « Le marché immobilier résidentiel, sans le programme »Première maison » ou un programme semblable, est affecté en bonne mesure, je ne veux même pas y penser. Essayez de vous rappeler ce qui est arrivé fin 2008 et 2009 jusqu’au mois d’août, lors du lancement du programme « Première maison ». Sans un tel programme de financement, le marché résidentiel s’écroulerait. »
Le Fond National de Garantie des Crédits pour les PME a accordé l’année dernière 25 000 garanties pour le programme « Première Maison », la valeur moyenne d’un financement étant de 37 000 euros. Cette année, les bénéficiaires ont à leur disposition quelques 2 milliards de lei(quelques 440 millions d’euros) dont 740 millions de lei(160 millions d’euros) des fonds qui n’ont pas été utilisés en 2013…(trad. : Costin Grigore)
